不動産がある場合の遺産分割

こんなお悩みはありませんか？

• 実家の土地・建物をどうするか、兄弟で意見が分かれている
• 不動産の評価額について、相続人同士で認識が違う
• 誰も住まない実家を誰が引き継ぐか決まらない
• 奈良県南部に山林があるが、誰も欲しがらない
• 県外に不動産があり、どう対応すればいいかわからない

遺産に不動産が含まれると、相続は複雑になりがちです。現金であれば分けやすいですが、不動産は「分ける」こと自体が難しいためです。当事務所でも、不動産をめぐるご相談を多くいただいています。

不動産があると揉めやすい理由

評価額をめぐる対立

不動産の評価額には、いくつかの基準があります。

固定資産税評価額	市区町村が固定資産税の計算に使う評価額
路線価	相続税の計算に使われる評価額（時価の約8割程度）
価（実勢価格）	実際に売却した場合に得られる価格

どの評価額を基準にするかで、相続分の計算結果が大きく変わります。「高く評価してほしい側」と「低く評価してほしい側」の利害が対立して、話し合いがまとまらなくなることがあります。

「残すか売るか」の対立

実家の土地・建物について、「売りたい」という相続人と「残したい」という相続人で意見が分かれることがあります。思い出のある実家を手放したくない気持ちと、現金化して公平に分けたい気持ち。どちらも理解できるからこそ、解決が難しくなります。

不動産の分け方

現物分割

不動産をそのまま特定の相続人が取得する方法です。例えば、長男が実家を取得して、他の相続人は預貯金を取得するといった形です。不動産の評価額と他の遺産のバランスが取れる場合に適しています。

代償分割

不動産を取得する相続人が、他の相続人に代償金を支払う方法です。例えば、3,000万円の不動産を長男が取得して、次男に1,500万円を支払うといった形です。不動産を取得する側に支払い能力が必要になります。

換価分割

不動産を売却して、売却代金を相続人で分ける方法です。誰も住む予定がない場合や、代償金を支払う余力がない場合に選択されます。売却までに時間がかかることがある点に注意が必要です。

奈良県特有の問題：価値のない山林

誰も引き受けたがらない山林

奈良県南部には、固定資産税もかからないような山林が多くあります。このような山林は、相続人の誰も引き受けたがらないことがほとんどです。「売れない」「使えない」「管理が面倒」という理由で、全員が「不要」「いらない」と言うケースがあります。

放置すればリスクが残る

誰も欲しくないからといって、放置しておくわけにもいきません。万が一、崖崩れなどで事故が起きれば、所有者としての責任を問われる可能性があります。誰かが引き受けなければ、問題は解決しません。

当事務所での解決事例

当事務所では、山林を引き受ける相続人に、他の遺産を多めに配分するという方法で解決したケースがあります。将来の固定資産税負担や管理コストを見込んで、その分を現金で補填するという考え方です。「仕方ない」と納得していただける条件を整えることで、合意形成につなげています。

県外に不動産がある場合

奈良から対応できます

「県外に不動産があるので、現地の弁護士に頼まなければいけないのでは」と思われる方もいらっしゃいます。しかし、必ずしも不動産の所在地の弁護士に依頼する必要はありません。

当事務所では、奈良県外に不動産があるケースも対応可能です。近年はWeb会議システムを活用した調停も可能になっており、遠方の案件でも奈良から対応できる体制が整っています。

不動産の相続でお悩みの方へ

不動産がある相続は、評価額の問題、分け方の問題、誰が取得するかの問題など、複数の論点が絡み合います。相続人同士で話し合いがまとまらない場合は、奈良・王寺駅の桐山法律事務所へお早めにご相談ください。